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                  租赁房屋修缮责任由谁承担,属于谁的责任?

                  时间:2018-01-27 11:30 | 作者:网月体验 | 来源:北京丝足

                  一、房屋修缮责任的一般规定

                  房屋所有人应当承担房屋修缮责任。其他房屋修缮责任按照下列规定确定:①租赁房屋的修缮,由租赁双方约定修缮责任;②委托管理房屋的修缮,由受托人按照委托合同承担修缮责任;③代管房屋的修缮,由代管人承担修缮责任;④保管自修公产房屋的修缮,由使用单位承担修缮责任;⑤在保修期限内的房屋修缮,由负有保修责任的一方承担修缮责任;⑥实行物业管理的房屋,保修期限届满后,其共用部位、共用设施设备的修缮,由物业管理服务企业按照物业管理服务合同承担修缮责任;⑦供水、供电、供气、供热、排水等设施设备的修缮,由其专业经营管理部门按照有关规定承担修缮责任;⑧因供水、供电、供气、供热、排水、市政、电讯、绿化、人防等施工造成房屋损坏的,由组织施工的专业部门承担修缮责任;⑨已售出的公有住房共用部位、共用设施设备的修缮,由售房单位按照有关规定承担修缮责任;⑩因使用不当或者人为造成房屋及设施设备损坏的,由当事人承担修复和赔偿责任。

                  二、租赁房屋修缮责任的承担

                  1、在房屋租赁期间,出租房屋的修缮义务应当由谁承担?

                  《城市私有房屋管理条例》第19条规定:“修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备,应当及时、认真地检查、修缮,保障住房安全。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的,可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。”根据这一规定以及其他法律法规和政策,房屋修缮义务的承担可按以下方法处理。

                  (1)、如果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的,应按约定履行;如果合同中没有约定或者约定不明确的,应由出租人承担。

                  (2)、如果出租人确实无力修缮房屋,可以由出租人与承租人合修,或者由承租人单独修缮。承租人因此支出的必要费用可以折抵租金,或者由出租人分期偿还。

                  (3)、房屋确属危险房屋,可能危及承租人人身、财产安全,承租人可以催告出租人修缮,出租人拒不修缮或者无法告知出租人的,承租人可以自己代修或请人代修。因此支出的必要费用由出租人负担。

                  (4)、承租人为了住用方便,擅自改变房屋内部结构、增添附属设备,不属于必要维修费用,出租人不予承担。承租人因此损坏租赁房屋的,应赔偿出租人的损失。

                  值得注意的是,住宅房屋的出租人对房屋负有修缮的义务。但是在房屋租赁关系中,房屋是由承租人占有使用,他对承租房屋负有维护原有建筑,妥善保管,善意使用,使之免受自然损害和第三人不当影响的义务。在租赁期间,承租人如发现房屋缺陷,应采取有效措施以防止缺陷扩大,并立即通知出租人。如未及时通知出租人而导致缺陷扩大或房屋毁损,承租人应承担损害扩大部分的赔偿责任。

                  另外,如果出租人无力修缮出租房屋,应当如何进行处理?通常情况下,城市私有房屋出租人应对出租房屋及时修缮,保障住用安全,避免拖延不修,造成坍塌事故,致使他人人身、财产遭受损失。如果出租人对出租房屋确实无力修缮,可与承租人进行协商,由承租人垫款修缮。由于房屋修缮是出租人而非承租人的责任,因此承租人修缮的垫款要扣抵房屋租金或由出租人分期偿还。

                  2、在房屋租赁期间,出租人如果迟迟不履行房屋维修义务如何解决?

                  在房屋租赁期间,出租人如果迟迟不履行房屋维修义务,承租人可以拒付房屋租金。在房屋租赁合同关系中,支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款。因此,一方违反其中的一项义务,另一方可以援用同时履行抗辩权,即未约定先后履行顺序的双务合同中,当事人应同时履行,合同的当事人一方在他方未为对待给付之前,有权拒绝自己的履行义务。据此,在房屋租赁期间,出租人不积极履行房屋的维修义务,承租人是可以拒付房屋租金的。

                  但需要注意的是,同时履行抗辩权不能滥用,它的行使是有严格的条件限制的:

                  其一,须双方互负的债务均已届清偿期。如因出租人不肯维修房屋,而承租人拒绝支付租金时,出租人不得以此为理由,要求取回其已交付的租赁房屋,因为承租人只是在租赁关系期满或终止时,才负有返还房屋的义务。

                  其二,双方当事人之间的债务是根据同一个合同产生的。如果双方当事人的债务不是基于同一合同,即使在事实上密切关系,也不能主张同时履行抗辩权。如承租人为保养租赁房屋曾支付过一定的维修费用,为了要求返还费用而援用同时履行抗辩权,拒绝返还租赁房屋,这显然是不适当的。

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